El proceso de transformación urbana en el CMM inicia con la construcción de la Gran Plaza (llamada popularmente “Macroplaza”) a principios de la década de 1980, cuando se planea convertir el área central en el distrito de negocios de la zona metropolitana (Garza et al., 2003). La percepción de ciudad es clara: se busca nuevamente modernizar la ciudad y dejar atrás ese centro con pequeños negocios comerciales y lugares de entretenimiento para la clase media, como ópticas, bares, restaurantes y cines.1 Por el contrario, se visualiza un lugar donde puedan establecerse los consorcios financieros de las grandes empresas regiomontanas. Aunque esta visión no se concretó en el CMM, sí se materializó en la zona de Valle Oriente, en el municipio de San Pedro Garza García, donde los empresarios ya habían adquirido terrenos debido a que, en esos años, los precios de los terrenos eran más baratos en ese lugar que en el centro de la metrópoli (Fitch et al., 2007).

Aunque el fracaso del proyecto no fue total, la Macroplaza concentró gran parte de las oficinas centrales de las instituciones gubernamentales y redirigió el turismo hacia el centro. Además, liberó terrenos, que ayudaron a “deshacerse” de las vecindades y de un gran número de residentes de cuadras aledañas. En total, 340 familias de bajos ingresos fueron desalojadas, la mayoría de ellas vivían en vecindades. Asimismo, propietarios e inquilinos que vivían alrededor a las obras se vieron obligados a abandonar el centro debido a un impuesto sobre mejoras específicas de la propiedad y al aumento del impuesto predial (Melé, 2006). Esto ayudó a que las siguientes obras, como los museos de historia mexicana e historia del noreste, además de la primera etapa del paseo de Santa Lucía, contaran con los espacios libres necesarios para su realización.

La Macroplaza fue uno de los megaproyectos urbanos en el centro, seguida por el Parque Fundidora,2 el de Barrio Antiguo y la construcción de la primera y segunda parte del Paseo Santa Lucía (1996 y 2007, respectivamente). Todos estos proyectos generaron disputas y conflictos entre aquellos que se vieron afectados y aquellos que se beneficiaron. Los comerciantes establecidos en la calle Zaragoza, así como arquitectos y visitantes del Cine Elizondo, hicieron oír sus voces para expresar su desacuerdo con la construcción de la Macroplaza (Casas, 2015; J. Sánchez, 2019). En el año 2005, se inició la segunda parte del Paseo Santa Lucía, que conectó la Macroplaza con el Parque Fundidora mediante un andador y un canal de 2,5 km de longitud.

De 1.100 familias que vivían en la zona, 338 fueron directamente afectadas (García, 2005). Durante la obra, algunos habitantes manifestaron resistencia a abandonar sus residencias. Asimismo, grupos ambientalistas se opusieron a la privatización de 10 hectáreas del Paseo Santa Lucía y buscaban fortalecerlo como área verde pública (Arguello, 2008). Sin embargo, no pudieron impedir la especulación privada de algunos terrenos que el gobierno había expropiado previamente para la obra y que luego vendía a bajos precios a grupos empresariales. Estos, en lugar de invertir en proyectos inmobiliarios como esperaba el gobierno, se dedicaron a revender los lotes a precios más altos, obteniendo así una renta del suelo, inducida por el mismo comportamiento de las autoridades (Cepeda, 2012). A pesar de que finalmente se privatizaron algunos lotes, solamente dos de ellos han desarrollado algún proyecto: dos torres de usos mixtos que están a la orilla del canal Santa Lucía (ver más adelante Figura 2).

A inicios de los años ochenta, después de la destrucción de referentes históricos arquitectónicos causada por el proyecto de la Gran Plaza, el entonces alcalde de Monterrey propuso la renovación del barrio de la catedral. La intención era rehabilitar uno de los barrios más antiguos de la ciudad mediante la restauración de las fachadas de sus construcciones, el adoquinado de sus calles y el alumbrado, creando así una imagen del Monterrey antiguo (Periódico El Norte, 16 de junio de 1981).

Hasta 1992 no hubo un decreto de preservación cultural para la zona. La rehabilitación que se realizó no fue peatonal, ni se consideró toda el área del barrio; se renombró Barrio Antiguo a las 20 hectáreas consideradas (Salgado, 2006). Antes de la renovación, esa zona ya estaba siendo utilizada por jóvenes que estaban estableciendo sus propios espacios de entretenimiento, como peñas musicales, pequeñas salas de teatro y cine. Aprovechando los precios bajos de alquiler, la zona se estaba convirtiendo en un área de entretenimiento cultural para estudiantes de diferentes universidades de la ciudad (Jurado y Moreno, 2018). Con la rehabilitación, se intensificó el uso del suelo relacionado con el entretenimiento, además de producirse cambios en el perfil del inversionista y el tipo de consumidor. Se pasó del emprendimiento juvenil a la inversión de empresarios del ramo de discotecas (también llamadas “antros”), modificando el perfil del consumidor a joven de fin de semana y de mayores ingresos (Salgado, 2006).

Después de las renovaciones en el barrio, el desplazamiento de su población ha sido importante: de 996 habitantes en 1990, quedaron 191 en el 2020 (INEGI, 2020; Salgado, 2006). Además, no se abordó el problema del abandono: en el año 2000, el 22 % de las fincas estaban abandonados (Cabrales, 2000) y actualmente, en el 2023, el mismo porcentaje de las construcciones permanecen vacías (P. Sánchez, 2023). A pesar de esto, el discurso se mantiene: actualmente, el alcalde Colosio (2021-2024) declaró ante la prensa: “[Se proyecta] una recuperación de fachadas, recuperación de calles, pavimentar algunas zonas para poder hacerlas más accesibles para los peatones, conservando la luminaria clásica con luz cálida, que permita tener esa remembranza de antaño que se encapsula en el Barrio Antiguo” (Aveldaño, 2023).

Por otra parte, a partir de la segunda década del siglo XXI, el crecimiento poblacional de los municipios periféricos de la Zona Metropolitana de Monterrey (ZMM) ha sido exponencial (INEGI, 2020). El desplazamiento residencial de la población de los municipios centrales hacia los periféricos siguió en aumento, agudizando así los problemas vinculados con la movilidad urbana cotidiana, la contaminación generada por la necesidad de más vehículos de combustión interna, los mayores tiempos de traslado de la población hacia el trabajo, la escuela, los centros de salud, la reducción de los tiempos de ocio de los trabajadores, entre otros problemas sociales.

Todo ello revivió la discusión sobre el CMM abandonado, deteriorado, inseguro, etc. De tal manera que los planes de desarrollo del municipio de Monterrey incluyeron, una vez más, apartados de renovación urbana. Ahora, se recurrió al discurso de la necesaria verticalización habitacional de la zona central de la metrópoli para impulsar una vida más sustentable y disminuir el impacto negativo de una metrópoli de cinco millones de habitantes. Este proyecto de revitalizar el centro parecía una buena estrategia para aumentar la densidad poblacional, considerada muy baja debido al tipo de crecimiento extensivo de la mancha urbana. El problema radicó en que se liberaron todo tipo de obstáculos legales a la inversión inmobiliaria y se generó una política permisiva en cuanto a la altura de los edificios y al uso del suelo. La inversión se enfocó en la producción de vivienda vertical cara, dirigida a un grupo de la población de altos ingresos, sin considerar a los de bajos y medianos ingresos, quienes representan a los habitantes que más sufren los costos de vivir en la periferia de la metrópoli.3

En términos generales, las estrategias legales y las condiciones históricas construidas, tanto física como subjetivamente, han permitido al gobierno local y a los inversionistas volcar, en una primera etapa, más 30 mil millones de pesos en la construcción de los edificios de usos mixtos en el CMM.

¿Cuáles fueron estas condiciones? Como se mencionó antes, la Macroplaza y el Paseo Santa Lucía se financiaron mediante la venta de terrenos que habían sido expropiados a los habitantes y comerciantes de la zona, quedando en desuso por voluntad de sus compradores. Actualmente, estos terrenos han sido revendidos a promotores inmobiliarios que los han utilizado para el desarrollo de torres de usos mixtos. Destacan los casos de La Capital, dos torres instaladas cinco años después de la terminación del Paseo de Santa Lucía en un gran lote de más de 5.000 metros cuadrados ubicados a las orillas del canal Santa Lucía, integrándose así orgánicamente al Paseo. También, está el caso del edificio llamado Pabellón M, construido en el 2016 en un gran terreno donde estaba ubicado uno de los mercados más antiguos de la ciudad. El gobierno municipal indemnizó a los locatarios del mercado con 50 millones de pesos y años después, donó el terreno de 10.000 metros cuadrados a los inversionistas que desarrollaron el proyecto. A cambio, el municipio obtuvo un piso en este edificio y ubicó ahí sus oficinas de Desarrollo Urbano (Rodríguez, 2015).

Otra de las condiciones históricas que posibilitaron a los inversionistas obtener diferentes lotes a precios bajos fue la constante denigración y estigmatización del centro. La falta de inversión pública durante estos años en la zona y la liberación de los usos del suelo acentuaron las incompatibilidades entre el uso del suelo comercial con el habitacional (Carrasco G., 2021; Sandoval, 2009). Estas condiciones están relacionadas con el constante desplazamiento de la población del centro hacia los asentamientos vecinos y distantes.

Desde 1980 hasta el año 2010, cuando se desarrollaron estos macroproyectos mencionados anteriormente, la población del centro disminuyó un 50 % (Moreno y Jurado, 2019). Del 2010 al 2020, el desplazamiento continuó, pero se compensó con la llegada de nuevos habitantes con un claro perfil juvenil, recién egresados universitarios que aprovecharon las ventajas de la centralidad y las bajas tarifas de alquiler. Esto ocurrió antes de la construcción de las torres de usos mixtos (Campos y Treviño, 2021; INEGI, 2020; Moreno y Jurado, 2019). La aceleración de la construcción a partir del 2018 de las torres busca cambiar el perfil del habitante en el centro, excluyendo claramente al tipo de residente antiguo y al nuevo de un perfil cultural juvenil y de bajos y medianos ingresos.

Los diferentes proyectos que han buscado transformar el CMM han tenido como fuente principal a las autoridades gubernamentales, utilizando programas construidos exprofeso para reglamentar las obras de transformación. El gobierno local siempre ha buscado la participación del capital inmobiliario. Este había tenido un papel secundario en la Macroplaza y en el Paseo Santa Lucía. Es más o menos hasta el 2014 que consideraron que los estímulos para invertir eran atractivos, tal como lo detallaremos a continuación.

En el plan de desarrollo municipal 2013-2025, se menciona que en el CMM existe un círculo vicioso debido al despoblamiento paulatino que “provoca inseguridad y deterioro físico del espacio urbano, y estas a su vez, hacen menos atractivo residir o invertir en la zona, provocando mayor pérdida de residentes y poca atracción de nuevos habitantes” (Municipio de Monterrey, 2014, pp. 4, 54). No se explica por qué existe este despoblamiento o abandono. Se enumeran varios factores que hacen difícil una rehabilitación del CMM, de los cuales resaltamos cuatro:

Por ello, se atendieron algunos factores considerados en el plan: el problema de la pulverización de las propiedades disminuyó, ya que, previamente al desarrollo de las torres, se generó un proceso de compra-venta y fusión de propiedades, reduciendo así el número de propietarios y aumentando el promedio de metros cuadrados por propiedad (Moreno y Jurado, 2019). Esto ha permitido la disponibilidad de lotes adecuados en su tamaño para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. También, el gobierno ha atendido el problema de la falta de incentivos. Para ello, se aprobó en Monterrey, en el año 2014, el Plan de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT). Después de tres años de vigencia del DOT, hasta el 2022, se habían aprobado aproximadamente 40 proyectos de usos mixtos en el CMM, de los cuales el 30 % están entregados y los demás están en construcción o están proyectados para construirse en los próximos años (Ley de Desarrollo Orientado al Transporte, 2023 [Link]).

En este plan, se especifica que los lotes que se ubiquen dentro de una franja de 500 metros en ambos lados de la línea del metro podrán incrementar en un 100 % la densidad y los lineamientos, así como disminuir el número de cajones de estacionamiento en un 50 %. En esta zona, se permitirán edificaciones con uso mixto (comercio y/o servicios en los primeros niveles y habitacional en niveles superiores), donde la densidad y los lineamientos urbanísticos serán libres (Municipio de Monterrey, 2014, p. 111).

Entre los motivos que justifican este programa está la necesaria respuesta a la problemática generada por el uso de automóvil y promover la cercanía del lugar de trabajo al de la residencia. Por otra parte, se busca incentivar la movilidad peatonal y/o no motorizada, por eso se promueve, alrededor de estos proyectos, la ampliación de banquetas, la creación de ciclopistas y corredores verdes (Municipio de Monterrey, 2014, p. 113). En la práctica, se ha desarrollado un plan llamado Calles Completas (Municipio de Monterrey, 2015, pp. 9, 51, 53), que amplía banquetas, siembra árboles y reduce el número de carriles en la calle. Este plan es financiado por el municipio y en 2020 tenía un presupuesto de 160 millones de pesos (De la Garza, 2020).

Hasta ahora, en el CMM bajo el programa Calles Completas, se han intervenido parcialmente solo seis calles, las cuales se encuentran dentro de la zona DOT. No se han creado ciclopistas y, al reducirse los espacios de estacionamientos callejeros, los autos han estado utilizando las banquetas ampliadas para estacionarse.

Acerca de los corredores verdes, los inversionistas no han tenido problemas porque han establecido las torres alrededor de las áreas verdes ya existentes, como la Macroplaza, el Paseo Santa Lucía y el río Santa Catarina (Figura 2).

No hay un aumento de áreas verdes con la construcción de estos edificios, y las ya existentes se utilizan como pretexto para autorizarlos, según comentó un funcionario, los parques permiten tener “un superávit de 11 metros cuadrados por habitante, el doble de lo que tiene cualquier otra área de cualquier otro municipio”, dando entender con ello que se justifica disminuir el número de metros cuadrados de áreas verdes por habitante en las zonas donde existe un superávit. Además, olvida el hecho de que estos parques tienen uso turístico y responden también a una necesidad de la población de toda la ZMM, de tal manera que el perfil del usuario no se restringe al habitante del CMM. Este discurso se pronunció en el marco de la presentación del programa Renacentro, en noviembre de 2020, que potenció el proceso de construcción de torres en el CMM (De la Garza, 2020).

Aunque en apariencia la gentrificación del CMM puede apreciarse como un hecho que progresa sin tropiezos y sin conflictos, donde los principales actores son los inversionistas inmobiliarios y el Estado, esto no es así. Desde el inicio, ha evidenciado una disputa por el espacio público, que puede verse en un plano simbólico a través de las diferentes concepciones de ciudad, y en uno concreto con los cuestionamientos y las acciones que algunos residentes han emprendido y que se oponen a los cambios que este proceso trae en su vida comunitaria y en sus prácticas cotidianas.

En los siguientes apartados, explicamos los conceptos de disputa y conflicto enmarcados en el principio del derecho a la ciudad, y que, si bien no se oponen, se manejan en niveles distintos: uno corresponde al nivel macrosocial y el otro, al microsocial. Posteriormente, abordamos el caso de la construcción de un proyecto inmobiliario emblemático de la disputa por el espacio en el plano concreto, que se manifiesta en acciones concretas y prácticas: el caso de Vía Zócalo.

El Barrio Antiguo ha sido objeto de renovación urbana en dos ocasiones: la primera ocurrió en el periodo de 1988 a 1994, y la segunda tuvo lugar después del periodo de violencia en el 2014. Es un área protegida debido a sus construcciones históricas, que datan del siglo XVIII al XIX, y esto se respalda en la Ley Federal sobre Monumentos Históricos y la Ley Estatal de Patrimonio. La primera renovación fue de carácter físico, “casi exclusivamente estética y escenográfica, de imagen” (Prieto, 2016, p. 12).

Sin embargo, a pesar de la intención inicial de convertir este espacio en un área cultural con cafés y galerías de arte, terminó transformándose en un lugar de esparcimiento y ocio de fines de semana, un lugar de “antros”. Entre 2009 y 2012, la ZMM se vio envuelta en una ola de violencia propiciada por las luchas entre cárteles, lo que ahuyentó a los visitantes habituales del Barrio Antiguo. Esto marcó el comienzo de un periodo de degradación continua, evidenciado por el cierre de bares, cafés y casas de antigüedades, así como la falta de mantenimiento de la infraestructura de calles, que quedó en evidencia por el deterioro de calles y banquetas y la poca iluminación del lugar.

Con el cambio de autoridades municipales en el 2012, se planteó la creación del Instituto Municipal de Planeación y Convivencia (IMPLANC), con el objetivo principal de atender el CMM, especialmente para reactivar el Barrio Antiguo. En este lugar, se empezó con la calle Morelos y su proyecto de semipeatonalización, que implicaba la ampliación de los andenes peatonales y la reducción del espacio vehicular a un solo carril para automóviles. (Prieto, 2016).

La construcción del proyecto inmobiliario Vía Zócalo, que inició en septiembre de 2021, ha generado un conflicto urbano que involucra, principalmente, a vecinos residentes del Barrio Antiguo y de otras partes de la ciudad, a desarrolladores inmobiliarios, al gobierno municipal anterior y al actual ayuntamiento municipal (Figura 3).

Vía Zócalo es un proyecto que involucra la construcción de dos torres de usos múltiples, cada una con 39 pisos y 479 departamentos. Se ubica en la calle Padre Mier, entre las calles Naranjo y Mina, en lo que solía ser un conjunto de bares conocido como El Zócalo. Un proyecto de tal magnitud, y con características que responden a una estética contemporánea, excede por mucho a las construcciones históricas que lo bordean.

Como era de esperar, los vecinos residentes manifestaron su preocupación ante un proyecto que viola las leyes federal y estatal de protección al patrimonio histórico. También manifestaron inquietudes sobre los problemas potenciales que podría generar el arribo de un numeroso contingente de nuevos residentes, como el futuro colapso de la ya deteriorada red de drenaje público, el abasto de agua y el incremento del parque vehicular en una zona donde la movilidad es limitada (Entrevista al presidente de la asamblea de vecinos del Barrio Antiguo, Programa 15 Diario).

El Instituto Nacional de Antropología e Historia (INAH) argumentó que el Barrio Antiguo es una zona protegida y patrimonio de la ciudad, y que las casas históricas aledañas a la construcción serían dañadas, logrando así la cancelación de la obra. Sin embargo, la desarrolladora inmobiliaria obtuvo posteriormente un amparo. Los abogados de la empresa argumentaron jurídicamente que el terreno en el que se construyen las torres no aparece en el registro público de la propiedad como un lugar histórico, lo que permitió continuar con los trabajos de la obra (Aveldaño, 2022).

Fue en mayo de 2022, cuando alrededor de 20 vecinos se unieron a la delegada del INAH y apoyaron su demanda de cancelar la obra, después de que la inmobiliaria reactivara la construcción de Vía Zócalo (Entrevista a vecino y activista, 15 de agosto de 2022).

Los vecinos se vieron en la necesidad de contratar a una abogada con experiencia en este tipo de conflictos e invitaron a ciudadanos de otras áreas del municipio para emprender acciones legales contra la constructora de este complejo inmobiliario. Algunos de ellos participaron o estaban al tanto de la defensa que habían llevado a cabo los habitantes del área de las colonias Independencia y Tanques América frente al proyecto de conexión entre esta área y el municipio de San Pedro Garza García. Se opusieron a este proyecto porque significaría el desplazamiento de un número importante de residentes y la ruptura del tejido social y la vida comunitaria y vecinal que data desde finales del siglo XIX. Ese conflicto urbano también se resolvió por la vía legal y con los servicios de una abogada de la Ciudad de México con amplia experiencia en luchas urbanas (Carrasco G., 2021).

No obstante, en este conflicto urbano, no todos los vecinos están en contra de la construcción de las torres del proyecto Vía Zócalo. Los desarrolladores han logrado convencer a la mayoría de los “antreros” (dueños de los bares) para que apoyen el proyecto, argumentando que este generará cambios beneficiosos para sus negocios, como el remozamiento de banquetas, el arreglo de la red de drenaje público y un aumento en la afluencia de personas que buscarán entretenimiento en sus bares (Entrevista a vecino y activista, 15 de agosto de 2022).

En este conflicto, no todo se ha llevado a los juzgados. La desarrolladora inmobiliaria se ha valido de reventadores en las juntas vecinales, de intimidadores de vecinos y hasta de abogados que desaniman a los inquilinos a participar en el movimiento, argumentando que no pueden emprender acciones legales a menos que posean las escrituras de las casas (Entrevista a vecino y activista, 10 de junio de 2022).

Otras aristas del conflicto involucran a la administración municipal actual y pasada de Monterrey. El alcalde actual ha declarado a la prensa que Vía Zócalo no cuenta con los estudios de factibilidad de electricidad y de agua y drenaje. Además, el terreno donde se construyen estas torres es producto de la fusión de varios predios, siendo uno de ellos propiedad de un funcionario que ocupó el cargo de jefe de la oficina del entonces alcalde Adrián de la Garza. Se acusa a la administración anterior de participar en actos de corrupción y de obtener beneficios de la construcción de estas torres.