Expectativa y realidad. Los efectos de la nueva Ley de alquileres en un contexto de pandemia e inflación en Argentina

Resumen

Después de 45 años, Argentina sancionó una nueva regulación integral para el mercado de alquileres residenciales. A partir de la misma, un conjunto de prácticas y decisiones que comúnmente solían definirse de manera privada pasaron a tener un encuadre jurídico, al menos en lo normativo. Con posterioridad a la promulgación de la ley, sin embargo, la situación del mercado sufrió cambios significativos, tanto en términos de precios como en cantidades ofertadas. Esto motivó que -desde ámbitos ligados a los propietarios, intermediarios e inquilinos- se sostuviera que la nueva regulación fue perniciosa para todas las partes. En este trabajo nos proponemos discutir tal aseveración a partir de la puesta en consideración de otros fenómenos, algunos coincidentes, como la pandemia del Covid 19 o el Decreto presidencial 320/2020, pero otros menos presentes en el debate, tales como los resultados inflacionarios de 2018 y 2019, la evolución de los precios relativos y la coexistencia de distintos precios al interior del mercado de alquileres. Para tal fin, implementamos un análisis cuantitativo basado en la recolección de avisos de oferta de alquiler de portales de internet, tomando en cuenta no solo los precios sino las condiciones de contratación descriptas. En base a ello, diferenciamos entre la evolución de los precios de oferta y los precios finales de contrato. Esto nos permite concluir que en algunos aspectos la nueva legislación se caracterizó por representar continuidades más que grandes rupturas, y que los principales aumentos de los precios de oferta no constituyen necesariamente una consecuencia de la Ley 27.551.