“- Hola, ¿vivís en Rincón?, - No, soy de Rincón”. Así inició una conversación con una joven que cruzaba el río Reconquista que separa las localidades de Rincón del Milberg y Tigre, ambas pertenecientes a ese municipio. Seguramente mi expresión reflejó mi desconcierto, por lo que se detuvo y con una sonrisa franca y dispuesta relató la diferencia entre ser de Rincón del Milberg y vivir allí.

El corredor costero norte del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), a lo largo de la ribera del Río de la Plata y el río Luján, se caracterizaba tradicionalmente por ser un territorio de complejidades, de mixturas: la convivencia de sectores altos, medios y bajos, la mezcla de usos tan diversos como la residencia y la industria, las ondulaciones del río y la barranca que quiebran los trazados, las huellas de planes y proyectos inconclusos, las marcas de las sociedades que habitaron la costa desde las épocas coloniales, el mismo río que construye territorio. Al analizar este territorio tan complejo y diverso desde los relatos de quienes viven allí, se encuentran coincidencias. Así, en la presentación de esta joven “rinconera”, de no más de veinticinco años, aparece una distinción que se repitió a lo largo de distintos relatos de habitantes de la costa norte del AMBA. La contundencia de esas narraciones parece perfilar una identidad común que se constituye de acuerdo a la forma de relacionarse con el río y que gana fuerza en las últimas décadas como oposición a nuevas maneras de habitar la costa. Se distinguen de un segundo grupo de habitantes, quienes viven en los productos inmobiliarios que irrumpieron en el territorio costero a partir de la década de 1990: urbanizaciones cerradas, torres y condominios con amenities.

El corredor costero norte se localiza entre la avenida del Libertador y la ribera del Río de la Plata y el río Luján (Figura 1, izquierda) y forma parte de los municipios de Vicente López, San Isidro, San Fernando y Tigre (Figura 1, derecha) entre los antiguos bañados del río Reconquista y la autopista General Paz (que divide la ciudad y la provincia de Buenos Aires). A partir de la década de 1990, sobre este territorio se localizaron nuevos enclaves cerrados de comercio (home centers, centros comerciales), servicios (complejos de ocio) y residencia (urbanizaciones cerradas) destinados a los sectores de más alto poder adquisitivo (Ciccolella, 2014). Por todas estas razones, consideramos que este territorio representa un observatorio para reflexionar acerca de los procesos de transformación urbana y las resistencias que suscitaron.

En el presente trabajo nos interesa recuperar algunas particularidades de los procesos de resistencia que se opusieron a estas transformaciones en el corredor costero norte y a su capacidad para modificar espacialmente las nuevas tipologías residenciales. Si bien esa mirada sobre quienes viven en los productos inmobiliarios como un “otro” distinto, a la que hacemos mención al inicio del texto no es el objeto de este trabajo, subyace a los procesos de resistencia contra estos procesos de transformación.

De acuerdo a extractos del registro realizado en comunicaciones con habitantes de la costa norte, encontramos algunas pautas de esto:

En ese marco, nos interesa indagar: ¿qué estrategias y mecanismos se desplegaron para incidir en la detención o modificación espacial de los productos inmobiliarios que las originaron? ¿cuáles fueron los argumentos a los que se apeló en dichas acciones de resistencias?

Los cambios en los patrones de producción, distribución y consumo (Castells, 1995; Ciccolella, 1995; De Mattos, 2004; Sassen, 1999) iniciados en la década de 1990 inauguraron un nuevo patrón de urbanización. Piezas dispersas se vincularon a través de grandes infraestructuras viales en reemplazo del tradicional crecimiento por extensión de nuestras ciudades. Estos procesos se tradujeron en fuertes impactos ambientales y sociales como resultado de acciones intencionadas, tanto por parte del mercado inmobiliario que motorizó el arribo de nuevos productos dispersos de uso residencial, comercial y de servicios, como por los distintos niveles estatales que gestionaron estos procesos (Ciccolella, 1999; Dadón y Matteucci, 2006; Pintos y Narodowski, 2012; Tella, 2007). Más allá de estos actores, nos interesa recuperar puntualmente las acciones de quienes resistieron estas transformaciones. Se trata de una amplia diversidad de actores, en relación a sus recursos y nivel de institucionalización, pero con el común objetivo de detener o modificar los productos residenciales promovidos por el mercado inmobiliario. Más allá de las particularidades que caracterizan a estos actores, nos interesa focalizar en la vinculación entre los argumentos a los que apelan en sus acciones y cómo se tradujeron en mecanismos que las materializaron. De este modo, no soslayamos la existencia de esa diversidad entre quienes promovieron las resistencias, sino que nos interesa focalizar en la capacidad que estas tuvieron para transformar espacialmente los desarrollos inmobiliarios.

Desde el recorte disciplinar del urbanismo, conocer las particularidades de las resistencias sociales y las modalidades en que se concretan en tanto mecanismos de gestión, permite mejorar los instrumentos regulatorios a modo de favorecer la incorporación de estas acciones en los procesos de producción territorial.

Estos cambios en nuestro territorio incrementaron los procesos de fragmentación socio-espacial con la generación de áreas socialmente homogéneas y espacialmente segregadas de su entorno (Ciccolella, 1999; Tella, 2007; Vidal-Koppmann, 2008). Al igual que las áreas periurbanas, los bordes costeros fueron escenario de procesos de crecimiento disperso y de operaciones inmobiliarias. Cabe señalar que las riberas y los humedales son zonas muy dinámicas, con gran biodiversidad y prestan servicios ecológicos irremplazables al ambiente urbano. En ese sentido, la localización de productos inmobiliarios sobre humedales se tradujo en la pérdida de servicios ecológicos que estos ecosistemas prestaban a otros territorios (Fernández et al., 2010; Pintos, 2011; Pintos y Narodowski, 2012).

Este nuevo protagonismo del mercado en la transformación metropolitana dio lugar a nuevas tipologías residenciales. Las urbanizaciones cerradas (UC) se caracterizan por ser enclaves de grandes superficies, mayoritariamente con trazado irregular que alojan parcelas individuales y viviendas unifamiliares de perímetro libre (Arizaga, 2004; Roitman, 2004). En la costa, estas tipologías tienen una vinculación directa con el agua a través del ingreso de canales o el desarrollo de lagunas. En paralelo con el desarrollo de las UC en las periferias, los centros tradicionales tuvieron un proceso de densificación en altura a través de las denominadas “torres amuralladas” (Szajnberg, 2004). A diferencia de los edificios en altura que surgieron en estos territorios a partir de 1970, las nuevas edificaciones en torre se localizan en forma exenta a la parcela con cerco perimetral y amenities centrales. Se localizan fundamentalmente en los extremos del territorio ribereño norte, en Tigre y Vicente López. Finalmente, otra modalidad de densificación de los tejidos suburbanos son los condominios, viviendas multifamiliares de densidad media con diversas actividades privadas de ocio dentro de la parcela (Arizaga, 2004) que, en la costa norte adquieren la forma de “U” o “C” con el objetivo de extender la superficie de fachada con visuales al río. Estas nuevas tipologías guardan en común el despliegue de estrategias para distanciarse del exterior a través de cercos perimetrales, barreras, cámaras de vigilancia y tejidos de alambre de púa.

En este contexto, nos interesa focalizar en las acciones de resistencias desplegadas por habitantes organizados puesto que persiguieron y, en muchos casos, lograron incidir en la espacialidad de los productos inmobiliarios, deteniéndolos o modificándolos. Precisamente, en esos mismos años se pone de manifiesto un proceso de territorialización de los conflictos sociales con el surgimiento de nuevos actores que “tienen el territorio no solamente como objeto, sino que este es esencial para su existencia” (Fernándes, 2005). Este proceso se originó con el surgimiento de los asentamientos informales a inicios de la década de 1980 como una nueva modalidad de producción de hábitat popular. Pero también los cortes de ruta y las protestas en defensa del espacio público que caracterizaron los años posteriores a la década de 1990 consolidaron nuevos modos de resistencia colectiva. Desde entonces, se diversificaron las acciones de resistencia sobre distintas partes del territorio, como respuesta a desigualdades sociales y a problemáticas ambientales (Álvarez y Del Río, 2013; Astelarra, 2013; Berros, 2013; Fainstein, 2015; Merlinsky, 2016; Robertazzi et al., 2012; Santy, 2014; Wertheimer, 2012). Las acciones de resistencia en torno a las transformaciones de la costa norte, vinculadas a la conservación de modos de habitar que caracterizaron históricamente esta zona, congregaron sectores de distintos extractos culturales, sociales y económicos. Situaciones que repiten experiencias de resistencia frente a la apropiación particular de áreas con valor ambiental han logrado articular una diversidad de sectores sociales bajo el objetivo común de proteger estos territorios (Sánchez Mejorada Fernández et al., 2019).

Desde la especificidad del urbanismo y la planificación urbana, estos procesos fueron examinados a partir del estudio de los entramados de actores, sus recursos, estrategias y marcos institucionales en que se inscribieron (Catenazzi y Novick, 2008), circunscribiéndolos a análisis de políticas públicas centrados en los actores (Zurbriggen, 2006). Más allá de estos estudios, nos interesa recuperar las modalidades según las cuales las nuevas formas de organización social marcaron, transformaron y construyeron nuevos territorios (Fernándes, 2005). Este énfasis permite repensar los instrumentos de intervención y regulación urbana, a modo de construir capacidades que promuevan el desplazamiento del Estado del rol central de control de la acción pública (Blanco et al., 2012).

A lo largo de este trabajo examinamos los procesos de resistencia frente a las transformaciones en los tejidos residenciales del corredor costero norte. Para ello, identificamos los productos inmobiliarios residenciales desarrollados en las últimas tres décadas en base al estudio de fotografías satelitales (Google Pro), fotografías aéreas (provenientes de Geodesia, Provincia de Buenos Aires) y relevamiento de campo. Además, se analizaron piezas comunicacionales, artículos de divulgación, estudios académicos, documentos técnicos municipales y boletines y páginas oficiales que permitieron caracterizar y graficar los productos inmobiliarios. Finalmente, se realizaron entrevistas semiestructuradas a funcionarias/os públicos de los cuatro municipios del eje norte del AMBA y a referentes de organizaciones sociales vinculadas al corredor costero y a los conflictos que tuvieron lugar en torno a este territorio. También mantuvimos conversaciones con vecinas/os que fueron realizadas durante el trabajo de campo. Mediante estos registros se caracterizaron los argumentos y mecanismos desplegados en el marco de las acciones de resistencia.

Como mencionamos, en el presente trabajo analizamos las resistencias que los/as habitantes desarrollaron en relación a las nuevas tipologías residenciales. Hemos identificado ciento cincuenta y dos productos inmobiliarios de uso residencial construidos en las últimas tres décadas (Figura 2): diecisiete urbanizaciones cerradas, cincuenta y nueve edificios en altura y setenta y seis condominios. Cada una de estas tipologías tiene sus especificidades e impactos que se materializaron en diversos argumentos y estrategias de acción para quienes se opusieron a ellos.

El estudio de estas tipologías residenciales mostró que la etapa de gestión del suelo es relevante para comprender la capacidad de las acciones de resistencia para detenerlas o modificarlas espacialmente. En este trabajo incorporamos algunos ejemplos de resistencias a productos inmobiliarios de cada tipología, no con el fin de hacer estudios de caso en profundidad, sino a modo de situaciones concretas que nos permitan mostrar las recurrencias que hallamos en torno a los argumentos y los mecanismos desplegados (ver Tabla 1).

Las transformaciones del corredor costero generaron resistencias sociales que hemos examinado en tanto argumentos esgrimidos en relación con los productos inmobiliarios y los mecanismos mediante los cuales pudieron incidir o no en su materialización.

Estas resistencias tuvieron distintas modalidades. La primera de ellas fue la organización vecinal en respuesta a la aparición de cada producto inmobiliario. Si bien esta organización no logró conservarse en el tiempo en todos los casos, cada nuevo producto inmobiliario activó nuevamente el colectivo. A su vez, aquellas organizaciones que permanecieron en el tiempo tejieron redes con actores de otros territorios en similares situaciones. En segundo lugar, la organización como representación de un colectivo les permitió la visibilización de las resistencias, a través del acceso a medios de comunicación regionales y nacionales, de las movilizaciones en la vía pública y de la incidencia en los procesos de gestión a través de la presión a gobiernos locales. En tercer lugar, se llevaron a cabo acciones formalizadas tendientes a evitar la continuidad de la construcción de los productos residenciales. Amparos, denuncias judiciales, presentación de informes técnicos, han sido algunos de estos mecanismos utilizados.

Más allá de estas modalidades de resistencia que se repitieron en toda la costa, identificamos algunas recurrencias relacionadas con particularidades de los productos inmobiliarios y sus impactos en el territorio.

En términos generales, aquellos argumentos de resistencia que pudieron vincularse con derechos colectivos fueron más exitosos al momento de promover la organización vecinal y desarrollar mecanismos que pudieran desalentar o modificar los productos inmobiliarios que los generaron. Las acciones de resistencia, más que con las particularidades de cada tipología, se vincularon con el impacto que provocan en el territorio. Por tanto, la vinculación (por localización, por escala o por morfología) con las particularidades del territorio favoreció distintos argumentos y mecanismos que permitieron materializar las resistencias en acciones que modificaron los productos inmobiliarios que las originaron.

Aquellas tipologías residenciales que se implantaron sobre la ribera modificaron ampliamente el territorio: subdividieron y realizaron movimiento de suelo en zonas de humedales. Estas acciones requirieron de aprobaciones particulares que implicaron una serie de acuerdos y negociaciones con diversos niveles de gobierno por tratarse de competencias de los gobiernos locales (la aprobación de la construcción de las edificaciones) y del gobierno provincial (debido a que modificaban las cotas del terreno). Las oposiciones contra estos productos inmobiliarios apelaron a derechos ambientales que favorecieron mecanismos de resistencia vinculados a instancias judiciales. Estas acciones se sostuvieron desde una perspectiva de derechos humanos en tanto provocaron impactos sobre habitantes previos de esos territorios.

Una lógica similar tuvo lugar con aquellos desarrollos residenciales que modificaron elementos físicos con alguna identificación colectiva, por reemplazo de clubes barriales o demolición de edificaciones con valor patrimonial, social o cultural. Nuevamente, la apelación a un interés colectivo amparado en normativas o registros disciplinares favoreció las acciones colectivas de resistencias que se materializaron en mecanismos de presentación judicial.

En relación a aquellos productos inmobiliarios que aumentaron sustancialmente la densidad en áreas ya consolidadas, los argumentos de las acciones de resistencia apelaron a los impactos en la infraestructura (redes de servicios, tránsito y transporte) derivados de un aumento de población y a la conformación de barreras urbanas que impedirían el acceso físico o visual al río. La gestión de estos fragmentos residenciales requirió el desarrollo de instrumentos de regulación (por excepciones normativas o por tratarse de parcelas mayores a una hectárea), que se tradujo en una mayor visibilidad de los procesos con la incorporación de otros actores al involucrar al legislativo local. Puesto que los argumentos se relacionaron con la obra pública y la regulación urbanística, los mecanismos desarrollados por resistencias vecinales que pudieron incidir sobre las acciones de los actores políticos se materializaron en la visibilización de los conflictos en la esfera y el espacio público, pero fundamentalmente se tradujeron en presentaciones técnicas en el marco de expedientes municipales.

Más allá de estas acciones de resistencia que fueron exitosas en el despliegue de mecanismos que modificaron productos inmobiliarios, identificamos otras situaciones. Aquellos de densidad media o baja que sustituyeron viviendas unifamiliares, aparecieron en relatos de vecinas/os como intrusiones o invasiones que modificaron los modos de habitar el territorio ribereño tal como se anticipaba al inicio de este trabajo. Sin embargo, estos argumentos no lograron traducirse en acciones concretas tendientes a modificar los nuevos desarrollos residenciales puesto que no se reconocían como impactos a la propiedad del resto de las/os habitantes (inundaciones, menor presión o tensión en la conexión a servicios urbanos, disminución de las visuales, dificultad en la accesibilidad a las viviendas).

En resumen, entendemos que los cambios territoriales recientes pueden ser comprendidos desde la articulación entre transformaciones y resistencias. Para ello, se caracterizó a los nuevos productos inmobiliarios en tanto procesos, como resultado de propuestas impulsadas desde este sector, pero también factibles de modificación a partir acciones producidas por resistencias sociales.

El estudio de los cambios urbanos desde la articulación entre transformaciones y resistencias permite transparentar los instrumentos de regulación urbana en tanto espacios donde se dirimen las disputas en torno a las decisiones acerca del territorio. En este marco, entendemos que es necesario establecer regulaciones en torno a áreas de actuación que, por un lado, superen los límites de la parcela (favoreciendo un ordenamiento integral del territorio desde lo colectivo) pero aún inscribiéndose en la escala de la cotidianeidad de quienes habitan la ciudad, puesto que las acciones de resistencia han tenido inconvenientes para exceder esos límites. De este modo, la regulación urbana a través de áreas de actuación favorecería la articulación de acciones de resistencia.